【摘要】 作為一種稅收,房地產稅在干預房地產價格、促進房地產市場均衡發(fā)展、引導房地產資源配置、增加地方財政收入、調節(jié)居民收入差距等方面起著重要的作用。當前階段,我國房地產稅收體制卻存在立法層次低、分權不合理,征收范圍窄、計稅依據不合理,征收環(huán)節(jié)重流轉而輕保有,稅費項目繁多、重復征收現(xiàn)象普遍等問題,嚴重影響房地產市場均衡發(fā)展。在當前房地產市場價格高漲,地方政府嚴重依賴土地財政的形勢下,房地產稅收改革是調節(jié)房地產市場價格、擺脫地方政府對土地財政嚴重依賴的重要途徑。此外,在當前財稅體制改革的大形勢下,房地產稅收體系的健全與否也關系到整個財稅體制改革的成敗。本文首先比較分析房產稅和房地產稅的區(qū)別,給出房地產稅收的概念,指出房地產稅收是地方政府主體財源,具有調節(jié)住宅價格和縮小居民收入差距等功能；在此基礎上,本文又分析我國房地產稅收體系、滬渝房產稅改革的現(xiàn)狀,詳細介紹現(xiàn)有房地產稅收的結構與各自比重,結合房地產稅收功能,指出我國房地產稅收立法層次低、法律效力不強,現(xiàn)有房地產稅征收的計稅依據不是房地產的市場價值,房地產稅收體系重流轉而輕保有,整體稅負過重等問題。其次,作為一種特殊商品,房地產既具有商品的屬性也具有資本品的屬性。為此,對于商品屬性而言,本文采用稅收轉嫁模型,分析房地產稅收對房地產價格影響機理；對于資本品屬性而言,本文采用資產定價模型,分析房地產稅收對房地產價格影響機理。在此基礎上,利用面板數據模型對理論模型進行檢驗,分別估計整體稅收、流轉環(huán)節(jié)稅收和保有環(huán)節(jié)稅收對房地產價格的影響大小。研究結論表明,房地產整體稅收與房地產價格的相關關系為正,但相關系數值較小,稅負每上升1%會帶來房價上漲0.053%；流轉環(huán)節(jié)稅收與房地產價格的相關關系為正,相關系數值較小,稅負每上升1%會帶來房價上漲0.058%；保有環(huán)節(jié)稅收與房地產價格之間不存在明顯的相關關系,這是由于保有環(huán)節(jié)稅收的計稅依據不是房地產市場價值所造成的。最后,本文提出將現(xiàn)有房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅合并為房地產稅,取消耕地占用稅,構建由所得稅、營業(yè)稅和房產稅構成的簡明而且各個環(huán)節(jié)稅負更加平衡的稅收體系,房地產稅收以房地產市場價值為計稅依據,加快推進房地產市場信息系統(tǒng)聯(lián)網進程的政策主張。 

1緒論

1.1研究背景

房地產業(yè)是國民經濟的基礎性、先導性產業(yè)，房地產價格不僅能夠反映出房地產市場供需狀況，還是衡量宏觀經濟健康發(fā)展的重要指標，同時也是政府調控房地產市場運行的基本著力點。自住房制度改革后，我國房地產市場化程度不斷提高，房地產幵發(fā)投資額增長幅度遠遠高于經濟增長速度，房地產價格出現(xiàn)暴漲現(xiàn)象。近年來，國內一些大城市如北京、上海深圳等的房價上漲更為迅速，城鎮(zhèn)居民支出結構中住房消費支出比重越來越高，嚴重影響了中低收入居民的基本住房需求。如何利用宏觀調控工具穩(wěn)定住宅價格，打擊房地產市場中的投資、投機行為，已成為當前政界、學界所普遍關注的焦點。2005年3月財政部副部長肖捷在出席中國發(fā)展高層論壇時表示，目前我國房地產稅收保有環(huán)節(jié)的稅負較輕，未來一段時期我國稅制改革將以房地產稅制改革為重點，擴大房地產稅的覆蓋面，將向個人住宅征收的房地產稅。由此，我國開啟了利用房地產稅收調控房地產價格的時代，房地產稅將成為我國房地產市場的重要調控工具。

在國外，房地產稅收是地方政府的主體稅種。房地產稅在調控房地產價格、引導房地產資源配置、促進房地產市場健康發(fā)展、增加地方財政收入、縮小居民收入差距等方面起著不可替代的作用。自年始，我國政府開始嘗試利用房地產稅收工具調控房地產價格，制定了一系列稅收政策。2011年1月28日，上海、重慶征收房產稅，拉開了房產稅改革的帷幕。當前，為配合財稅體制改革，國內房產稅改革試點城市逐漸增多。為此，有必要弄清房產稅有哪些功能？能否穩(wěn)定現(xiàn)階段高漲的房地產價格？政府如何有效實施房地產稅收政策才能達到政策目標？因此，本文采用理論與實證相結合的研究方法，通過面板數據模型對理論模型結論進行檢驗，并測算房地產稅對房價的影響大小，最后給出我國房地產稅制改革的具體建議。

1.2研究目標與意義

1.2.1研究目標

房地產稅制改革關系到我國房地產市場健康發(fā)展，對城市建設規(guī)模以及財稅體制健全有很大的影響。本文以研究房地產稅對房地產市場價格的影響為主要目標，根據研究結論探討未來房地產稅制改革的方向和具體實施路徑。在研究過程中，具體研究目標如下：

（1）通過對現(xiàn)有文獻資料整理分析，論證房地產稅收的功能，分析我國現(xiàn)階段房地產稅制所存在的主要問題。

（2）在流轉環(huán)節(jié)，利用稅收轉嫁模型分析房地產流轉稅收對房地產價格的影響；在保有環(huán)節(jié)，利用資產定價模型分析房地產保有稅收對房地產價格的影晌。

（3）通過面板數據模型分別估計房地產總稅收、流轉環(huán)節(jié)稅收和保有環(huán)節(jié)稅收對房地產價格的影響大小。

（4）根據實證結論，提出我國房地產稅制改革的政策建議。

1.2.2研究意義

近年來，房地產稅收和房地產價格的關系研究已成為國內外學界、政界討論的熱點。學者們以房地產市場、房地產稅收為研究對象，對房地產市場的供給和需求進行了深入分析，形成了較多的理論，并將理論進行模型化，運用計量分析方法。本文在以往文獻的基礎上，研究不同環(huán)節(jié)稅收對房地產價格的影響，將房地產稅收進行分類，這樣能夠清晰地描述房地產稅對房地產價格的影響機理。除理論研究意義外，本文還有以下幾方面的實踐意義：

（1）為房地產稅制改革和房地產市場調控提供重要的參考。本文將房地產稅收進行分類，分析不同環(huán)節(jié)的稅收對房地產市場的影響。政府可根據不同情況和需要，充分利用不同環(huán)節(jié)稅收對房地產價格的影響機理，對房地產稅收政策進行適當調整，充分發(fā)揮房地產稅收的房地產市場調控作用。

（2）研究房地產稅收調控有利于房地產市場持續(xù)、穩(wěn)定、健康發(fā)展。由于房地產市場具有明顯的區(qū)域性，住房具有較強的異質性，房地產資源的配置不能完全依賴市場機制，否則會導致市場失靈。所以房地產市場的發(fā)展離不開政府的調控。作為一項稅收調控工具，房地產稅的調控的合理性、科學性關系到房地產的健康發(fā)展，因此探討房地產稅收對房地產價格的影響規(guī)律具有重要的現(xiàn)實意義。

2我國房地產稅制概述

2.1房地產稅收的概念

房地產稅收是一個稅收體系，是指政府針對房地產的開發(fā)環(huán)節(jié)、流通環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)過程中對開發(fā)商、交易者和持有者所征收的稅收收入的總稱，其課稅對象是房產、土地及其附著物。在中國，房地產稅收主要是指房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、土地增值稅、營業(yè)稅、所得稅、印花稅及城市維護建設稅等。

2.1.1房產稅

房產稅是以房產本身為計稅依據的一種財產稅，其征收的法律依據是1986年頒布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》。在我國，房產稅是以房地產原值減除一定比例以后的余值或房產租金為計稅依據，稅率分別為1.2%和12%。但與世界上其他國家不同，我國房產稅只對經營性房地產征收，并不對以居住為目的的房地產課稅。

隨著國內住宅市場的快速成長，住宅價格快速攀升，政府為了抑制住宅市場中的投資、投機行為，2011年對房產稅進行試點的改革，試點城市分別為上海和重慶，征收對象擴大至個人自有住宅。

2.2房地產稅收的功能

作為一種稅收，房地產稅是政府進行宏觀調控的有效工具，有著一些重要的宏觀調控功能。另外，作為一項財產稅，也有其獨特的功能效應。

2.2.1増加地方財政收入

為了滿足地方政府的各項公共服務的提供、公共設施的投資和城市基礎設施的建設，地方政府需要有足夠的財源，來滿足這一系列的財政支出活動。房地產稅作為一種財產稅，其征收對象具有不可移動性，其計稅依據是房地產的市場價值，房地產的市場價值又與政府的公共設施、公共服務的提供高度相關。另外，房地產稅收以房地產的持有、交易的居民為征收對象，征收對象廣泛，稅源比較穩(wěn)定。一般而言，地方經濟的發(fā)展水平與房地產稅收呈現(xiàn)較強的正相關關系，房地產可以作為地方財政的主體稅種，用以增加地方政府的財政收入。

2.2.2穩(wěn)定住宅價格

作為市場的調節(jié)工具，稅收對市場價格具有明顯的調節(jié)作用。因此，房地產稅也是房地產價格的調控工具，會對房地產價格產生顯著影響。房地產稅的幵征會對房地產市場中的供給和需求產生影響。對于房地產供給而言，可以通過房地產稅的開征引導開發(fā)商興建、開發(fā)中小戶型的住房，增加普通住房的供給量，改善現(xiàn)有住房市場結構，起到穩(wěn)定住宅價格作用。對于房地產需求而言，可以通過房地產稅的幵征打壓房地產市場中的投資、投機需求，有效控制、減少市場中的住房炒作，起到穩(wěn)定住房價格目的。另外，通過房地產稅的制定，可以較好引導居民進行合理的住房消費。改變現(xiàn)有注重住房產權消費的風氣，引導居民進行租房消費。這樣也可以有效控制、調節(jié)房地產市場中的需求。此外，房地產具有較強的投資屬性，購房者的心理預期對房地產的價格形成起著決定作用，通過幵征房地產稅可以使市場中購房群體的心理預期發(fā)生變化，改變以往看漲預期，可以較好促使房地產價格回歸合理水平，消除房地產泡沫現(xiàn)象，促使房地產市場健康發(fā)展。

2.2.3調節(jié)收入差距

稅收是縮小貧富差距、實現(xiàn)公平的一種重要手段。因此，房產稅在調節(jié)社會財富分配方面也具有重要的功效。隨著改革開放逐步深入，市場經濟體制逐步確立，我國居民收入差距逐漸拉大，基尼系數已經很大了。房地產的價格上漲具有財富效應，會進一步擴大現(xiàn)有的差距水平。開征房地產稅可以較好改變這一現(xiàn)象，調節(jié)居民間的收入差距。如制定較高稅率的房地產稅，收入高的居民擁有住房面積、價值較大，故須繳納的房地產稅額也較多，而收入低的局面擁有的住房面積、價值較小，所需繳納的房地產稅額也較少。另外，為了降低低收入者的稅負水平，可以制定差異化的房地產稅率或給予一定程度上的減免。這樣，房地產稅的開征可以起到劫富濟貧的效果，實現(xiàn)社會公平。

3房地產稅收對房地產價格影響的理論分析......20

3.1基于稅收轉嫁模型的分析.......20

3.2基于資產定價模型的分析.........21

4房地產稅收對房地產價格影響的實證分析.......23

4.1數據和變量......23

4.1.1指標設計.......23

5完善房地產稅收制度的政策建議......31

5.1提高房地產稅收立法層次......31

5.2簡化稅種，降低房地產行業(yè)的總體稅負......31

4房地產稅收對房地產價格影響的實證分析

在前文的理論分析基礎上，該部分將對我國房地產稅收對房地產價格的影響效應進行實證檢驗。分別檢驗房地產流轉稅收和保有稅收對房地產價格的影響，并進行比較分析。

4.1數據和變量

計量模型變量選取應滿足計量模型的假設條件。由上文分析可知，房地產不同環(huán)節(jié)的稅收會對房地產價格產生影響，故模型中應包含各種房地產稅收變量。另外，考慮到房地產價格還受住房建造成本、居民收入、金融政策等影響。本文的計量模型中還包括房屋建造成本、居民收入、國內生產總值以及銀行貸款利率等變量。這樣可以使得計量模型的估計結果無偏有效，更加真實地刻畫經濟現(xiàn)實。

4.1.1指標設計

本文使用的變量包括房產稅、城市建設維護稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、契稅、商品房價格、房屋建造成本、居民收入、通貨膨脹率、地區(qū)生產總值和銀行貸款利率。房地產流轉稅是由城市建設維護稅、耕地占用稅、土地增值稅和契稅四種稅收之和，房地產保有稅是由房產稅和城鎮(zhèn)土地使用稅之和。商品房價格是由商品房銷售額與商品房銷售面積的比值，房屋建造成本是由房屋梭工價值除以房屋竣工面積得到的。居民收入由各省份的居民可支配收入代替，地區(qū)生產總值由所在省份內的生產總值代替，銀行貸款利率是由三年期商業(yè)銀行貸款利率的加權平均值衡量銀行信貸對商品房價格供需的影響。我們用各城市的居民物價指數（以1998年為基期），對模型中所有價值型變量進行了消除通貨膨脹處理，因此模型中不再考慮通貨膨脹率。

5完善房地產稅收制度的政策建議

前文的實證分析結果表明，目前我國的房地產保有稅對房地產價格的影響很小，很難起到調控房地產市場作用。作為一種稅收工具，房地產稅收制度對房地產市場、地方財政收入以及居民收入分配有著重要的調節(jié)功能。我國現(xiàn)有房地產稅收體制存在著立法層次低、行業(yè)總體稅負重、稅收結構不合理、計稅依據不合理等問題，嚴重影響著房地產稅收功能的發(fā)揮。因此，我國房地產稅收制度應本著發(fā)揮房地產稅收功能的出發(fā)點，進行完善和調整，條件成熟時推出統(tǒng)一的房地產稅，建立一套完整、有效的稅收體系。

5.1提高房地產稅收立法層次

目前，我國房地產稅法還沒出臺，現(xiàn)有的法律制度多為地方規(guī)章，房地產法律法規(guī)嚴重缺位，立法層次低。作為一種重要的地方主體稅種，提高房地產稅立法層次，從法律層面上對房地產市場行為進行規(guī)范，制定科學合理的稅收制度應是政府工作的當務之急。房地產具有較強的區(qū)域性，各區(qū)域內的房地產市場存在較大差異。為此建議房地產稅的基本法律由中央政府制定，并有省級人大根據所在區(qū)域房地產市場情況，自行制定具體細則和實施措施。這樣既可以保證房地產稅法的立法層次高，又能夠充分放權給地方政府。這樣地方政府根據本區(qū)域的實際情況，可以制定出合理科學的房地產法律制度。此外，地方政府還擁有對房地產稅法的修改權利，可以根據自身房地產市場發(fā)展情況、地方財政收支情況自行調節(jié)房地產稅率、減免和優(yōu)惠措施等具體事務，增強稅收調節(jié)房地產市場的靈活性和適用性，充分發(fā)揮房地產稅的稅收功能。
 

參考文獻:

• [1] 鄧宏乾,賈傅麟.  地價、信貸與房價的關聯(lián)性研究[J]. 武漢大學學報(哲學社會科學版). 2012(05)
• [2] 張宏旭,張永立.  論我國征收物業(yè)稅的意義[J]. 改革與開放. 2011(14)
• [3] 傅樵.  房產稅的國際經驗借鑒與稅基取向[J]. 改革. 2010(12)
• [4] 劉成龍,汪昊.  稅收對我國城鎮(zhèn)房地產價格影響的實證分析[J]. 經濟論壇. 2009(11)
• [5] 鄭思齊,王寅嘯.  房價上漲預期對住房需求的放大效應研究[J]. 中國物價. 2007(06)
• [6] 孔煜.  城市住宅價格變動的影響因素分析[J]. 貴州工業(yè)大學學報(社會科學版). 2007(02)
• [7] 楊紹媛,徐曉波.  我國房地產稅對房價的影響及改革探索[J]. 經濟體制改革. 2007(02)
• [8] 潘安興,王芳,張文秀.  經濟發(fā)展對四川房價的影響分析[J]. 中國物價. 2007(02)
• [9] 劉佐.  地方稅制度的改革[J]. 財政研究. 2006(09)
• [10] 翁少群,劉洪玉.  宏觀調控下的房價表現(xiàn)——從需求方心理預期的角度分析[J]. 價格理論與實踐. 2005(06)