發(fā)布時(shí)間：2014-12-29 10:20

 

【摘要】 上世紀(jì)70年代中國(guó)的改革開放政策,極大地解放了生產(chǎn)力,房地產(chǎn)業(yè)異軍突起,由此在中國(guó)大陸催生了物業(yè)管理行業(yè)。隨著國(guó)家住房制度改革和居民住宅的逐步社會(huì)化、市場(chǎng)化,在全國(guó)物業(yè)管理發(fā)展較快的大形勢(shì)下,日照港集團(tuán)公司于2009年1月1日正式實(shí)施由福利化管理模式向市場(chǎng)化管理模式轉(zhuǎn)變的生活區(qū)住宅物業(yè)管理改革。隨著改革的不斷深入,日照港住宅物業(yè)管理存在的各類問題與矛盾也越來越多地暴露出來,本論文就阻礙日照港住宅物業(yè)管理良性發(fā)展的主要矛盾與問題進(jìn)行較深入地探討分析,在此基礎(chǔ)上采用文獻(xiàn)索引法、問卷調(diào)查法、SWOT分析等方法,運(yùn)用管理學(xué)、社會(huì)學(xué)相關(guān)原理,提出可供相關(guān)管理者、從業(yè)者參考的解決日照港住宅物業(yè)管理矛盾與問題的具體對(duì)策。論文首先闡述了日照港生活區(qū)住宅物業(yè)管理實(shí)施改革的必然性與必要性,說明了日照港住宅管理發(fā)展情況及實(shí)施物業(yè)管理后取得的成績(jī);其次筆者以一個(gè)物業(yè)從業(yè)者的角度分析查擺日照港住宅物業(yè)管理存在的問題；最后筆者在大量閱讀相關(guān)文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上,通過自身實(shí)踐探索及借鑒國(guó)內(nèi)外好的做法,提出了解決日照港住宅物業(yè)管理問題的具體對(duì)策。文章認(rèn)為在具體的解決對(duì)策中,政府、業(yè)主、物業(yè)公司都要有所作為,合力形成一個(gè)良性互動(dòng)、多方發(fā)展、互利共贏的良好的物業(yè)管理內(nèi)、外部環(huán)境,共同促進(jìn)日照港陽光、和諧生活區(qū)的建設(shè),實(shí)現(xiàn)日照港物業(yè)管理工作又快又好地發(fā)展。 

第1章導(dǎo)論

1.1選題背景與意義
1.1.1選題背景
上世紀(jì)70年月，隨著中國(guó)的革新開放，生產(chǎn)力迅猛生長(zhǎng)，房地產(chǎn)異軍突起，作為房地產(chǎn)的連續(xù)和美滿，物業(yè)辦理在上世紀(jì)八十年月作為新興行業(yè)被引入中國(guó)大陸。顛末30多年的生長(zhǎng)，專業(yè)化、市場(chǎng)化、社會(huì)化的物業(yè)辦理體制與生長(zhǎng)模式已成為我國(guó)都會(huì)衡宇辦理的根本體制和主流模式，我國(guó)的物業(yè)辦理取得了很大的迸步，新建住宅小區(qū)基木實(shí)驗(yàn)物業(yè)辦理新體制，舊住宅小區(qū)物業(yè)辦理也取得了肯定的突破。然而我國(guó)當(dāng)代物業(yè)辦理的生長(zhǎng)尚處在實(shí)踐與探索的不可熟階段，由于受人們的頭腦看法、經(jīng)濟(jì)體制、經(jīng)濟(jì)生長(zhǎng)程度等多因素的制約，在物業(yè)辦理走向遍及的歷程中，相干長(zhǎng)處各方的抵牾辯論曰益突出，物業(yè)行業(yè)生長(zhǎng)困難重重，辦理好這些題目，包管物業(yè)行業(yè)康健良性生長(zhǎng)，成為穩(wěn)固社區(qū)、設(shè)置裝備部署清潔、調(diào)和社會(huì)的一個(gè)緊張辦法。
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1.1選題背景與意義
1.1.1選題背景
住宅物業(yè)管理是適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，滿足人們對(duì)生活、居住環(huán)境不斷提高的要求而產(chǎn)生的。隨著國(guó)度住房制度革新的不停深化，住民住宅的漸漸商品化、社會(huì)化，日照港生存區(qū)住宅物業(yè)辦理實(shí)驗(yàn)社會(huì)化、市場(chǎng)化、專業(yè)化革新，豈論從日照港團(tuán)體公司、日照港物業(yè)公司生長(zhǎng)角度照舊從國(guó)度法例層面出發(fā)，都己勢(shì)在必行。日照港現(xiàn)有6個(gè)生存區(qū)，分別由日照港物業(yè)有限公司轄管第一至第四生存區(qū)，日照金港物業(yè)辦事有限公司轄管第五、第六生存區(qū)。2009年，日照港團(tuán)體公司本著“理順辦理干系、明白辦理責(zé)任”的原則，下發(fā)《日照港生存區(qū)物業(yè)辦理革新宣傳提要》。提要?jiǎng)澏ǎ阂栽瓐F(tuán)體公司撥發(fā)的物業(yè)補(bǔ)貼額度作參考，將住宅的暗補(bǔ)改為明補(bǔ)，公司員工憑據(jù)級(jí)別享受物業(yè)費(fèi)補(bǔ)貼，同時(shí)物業(yè)公司按住房修建面積對(duì)用戶舉行物業(yè)費(fèi)收費(fèi)，由此，日照港住宅辦理史上具有里程碑意義的物業(yè)革新正式拉開諱幕。
a.日照港物業(yè)改革的必然性
(1)中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的確立，使得國(guó)有公司以追求效益、利益最大化為主要目標(biāo)，這促使國(guó)有企業(yè)有必要將原先實(shí)行的福利性、行政性住宅管理制度進(jìn)行改革，以減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，在此基礎(chǔ)上深化現(xiàn)代企業(yè)制度建設(shè)進(jìn)程。
(2)法規(guī)制度使然。1994年建設(shè)部頒發(fā)的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》及2007年頒布的《物業(yè)管理?xiàng)l例》明確規(guī)定，新建住宅小區(qū)要推行社會(huì)化、專業(yè)化的物業(yè)管理模式，舊住宅小區(qū)要適時(shí)推行物業(yè)管理新模式。
(3)房屋產(chǎn)權(quán)的私有化，使得居民對(duì)于房屋的關(guān)心程度大大提高。人們更樂意對(duì)明確屬于自己產(chǎn)權(quán)的房屋進(jìn)行更好的修緒與維護(hù)，以提高房屋的使用壽命、安全指數(shù)與舒適美觀程度。
(4)人民生活水平的提高，使得住戶對(duì)居住環(huán)境與居住條件、房屋設(shè)施、維修護(hù)理提出了更高的要求，而這些都是福利性、行政性住宅管理體制下做不到或是做也不能做到位的。這就需要更高層次的住宅管理模式。
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第2章相關(guān)理論基礎(chǔ)

木章闡述了物業(yè)與物業(yè)管理的概念，及建筑物區(qū)分所有權(quán)、公共產(chǎn)品與公共選擇等論文相關(guān)理論，并對(duì)過往的物業(yè)管理有關(guān)文獻(xiàn)進(jìn)行了整理與歸納介紹。
2.1物業(yè)與物業(yè)管理概念界定
“物業(yè)”一詞譯自英語property，自20世紀(jì)80年代由香港引入大陸，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一�，F(xiàn)已形成了一個(gè)完整的概念，即：物業(yè)是指已經(jīng)建成完工并投入使用的房屋、與之相配套的設(shè)備、設(shè)施和相關(guān)場(chǎng)地[2]。物業(yè)按其業(yè)態(tài)分為住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等，住宅物業(yè)是指供人們生活居住的具有居住功能的建筑，包含單體住宅樓、住宅小區(qū)及與之相配套的共用設(shè)施、設(shè)備和公共場(chǎng)地[2]。住宅物業(yè)是物業(yè)的最初業(yè)態(tài)[2]。
物業(yè)管理（Property management)是指業(yè)主通過選聘物業(yè)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對(duì)物業(yè)及配套設(shè)施設(shè)備進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)[3]。相對(duì)應(yīng)物業(yè)的涵義，物業(yè)管理分為住宅物業(yè)管理、商業(yè)物業(yè)管理、工業(yè)物業(yè)管理等。從物業(yè)管理的發(fā)展歷程看，不論是國(guó)內(nèi)還是國(guó)外，物業(yè)管理都立足于住宅物業(yè)管理，在些基礎(chǔ)上，向其他類型物業(yè)管理延伸[4]。
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2.2物業(yè)管理理論基礎(chǔ)
2.2.1建筑物區(qū)分所有權(quán)理論
建筑物區(qū)分所有權(quán)是權(quán)利去即業(yè)主對(duì)于.一棟建筑物中己專有部分的單獨(dú)所有權(quán)、對(duì)其有部分的權(quán)以及因其系而產(chǎn)生的管理權(quán)的結(jié)合。
生產(chǎn)力與交換的發(fā)展，使得人口大量匯集于一地，城市得以形成，科技的進(jìn)步也讓建筑物向高空發(fā)展，為解決日益復(fù)的相關(guān)管理，產(chǎn)生了建筑物區(qū)分所有權(quán)理論并在近現(xiàn)代得到不斷的研究與完善。2007年出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》對(duì)“業(yè)主的建筑物區(qū)分所要權(quán)”的規(guī)定表明其制度在我國(guó)的確立。
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3 日照港住宅物業(yè)管理現(xiàn)狀 .................25-29 
3.1 物業(yè)公司簡(jiǎn)介.................................. 25-26 
3.2 住宅物業(yè)管理的發(fā)展階段 .......................26-27 
3.3 住宅物業(yè)管理取得的成績(jī) .................27-29 
4 日照港住宅物業(yè)管理問題 ....................29-45 
4.1 制度問題.......................... 29-34 
4.2 歷史遺留問題................. 34 
4.3 其他問題.............................. 34-45 

5 解決日照港住宅物業(yè)管理問題的對(duì)策

5.1確立公司發(fā)展定位
公司有正確、明確的戰(zhàn)略發(fā)展定位，有利于物業(yè)公司解決現(xiàn)存有矛盾與問題，所以筆者認(rèn)為要解決矛盾與問題，首先要對(duì)兩物業(yè)公司的發(fā)展進(jìn)行定位。根據(jù)第一章戰(zhàn)略定位理論我們知道，SWOT分析工具雖然存在不足，但仍可以從中得出_些公司戰(zhàn)略定位方面的有益啟示。從表3-1可以看出，兩住宅物業(yè)管理行業(yè)存在的外部威脅在法規(guī)體系層面、業(yè)主消費(fèi)意識(shí)層面將會(huì)隨著社會(huì)及物業(yè)行業(yè)的發(fā)展而逐步得到化解，筆耕文化傳播，機(jī)會(huì)將會(huì)更加明顯�，F(xiàn)階段，日照港物業(yè)有限公司由于無開發(fā)商背景支持，業(yè)務(wù)范圍拓展困難，但是組織結(jié)構(gòu)和管理制度完善、管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)豐富，可實(shí)施多種經(jīng)營(yíng)發(fā)展的戰(zhàn)略定位。金港物業(yè)由于有房產(chǎn)商背景，業(yè)務(wù)拓展不成問題，受內(nèi)部劣勢(shì)限制，應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管理，提髙服務(wù)質(zhì)量，宜先采取穩(wěn)定型戰(zhàn)略，然后再向發(fā)展型戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。
5.2完善物業(yè)管理制度
一方面，從物業(yè)管理具有公共產(chǎn)品性質(zhì)，其選擇也具公共選擇性質(zhì)看，物業(yè)管理服務(wù)產(chǎn)品獨(dú)特、相關(guān)法律關(guān)系復(fù)雜、相關(guān)矛盾尖銳，這都決定了用法規(guī)來調(diào)節(jié)物業(yè)管理法律關(guān)系的必要性�？v觀國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家的物業(yè)管理，其相關(guān)法規(guī)從不完善漆密，法治嚴(yán)格，我國(guó)立法部門應(yīng)在深入研究物業(yè)相關(guān)理論的基礎(chǔ)上，參考國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家立法情況，完善我國(guó)物業(yè)管理法規(guī)條文，加大法治力度，以嚴(yán)格的法規(guī)為各物業(yè)公司良性發(fā)展保駕護(hù)航。從曰照港物業(yè)管理實(shí)踐看，可從以下幾方面開展制度的創(chuàng)新與完善：
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結(jié)論

本文以相關(guān)理論為依據(jù)，對(duì)日照港住宅物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀、存在的問題運(yùn)用多種研究方法進(jìn)行了分析，并提出了相應(yīng)的公司戰(zhàn)略定位思路與問題解決對(duì)策。本論文得出的主要結(jié)論有：
(1)住宅物業(yè)管理是中國(guó)由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展轉(zhuǎn)變的產(chǎn)物，中國(guó)雖已走過三十多年的犮展歷程，但是行業(yè)仍處于初級(jí)發(fā)展階段，各項(xiàng)法規(guī)的制定與完善，應(yīng)盡量還原物業(yè)管理本質(zhì)，避免夸大物業(yè)企業(yè)社會(huì)管理服務(wù)職能傾向。
(2)物業(yè)管理涉及居民生活的很多方面，關(guān)系民生切身利益，當(dāng)前不少居民的思想觀念尚停留在福利分房時(shí)代，還未跟上現(xiàn)代物業(yè)發(fā)展時(shí)代的要求，根據(jù)互動(dòng)整合戰(zhàn)略定位原理，物業(yè)公司、政府、媒體、業(yè)主組織都要加大物業(yè)相關(guān)知識(shí)宣傳力度，引導(dǎo)業(yè)主正確認(rèn)識(shí)物業(yè)管理服務(wù)功能，建立正確的物權(quán)觀念與物業(yè)服務(wù)消費(fèi)意識(shí)，減少對(duì)政府和物業(yè)企業(yè)的依賴心理，提高其風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)與風(fēng)險(xiǎn)承受能力，減輕住宅物業(yè)管理發(fā)展的外部阻力。
(3)物業(yè)管理與服務(wù)作為“準(zhǔn)公共產(chǎn)品”，在“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定、保就業(yè)”，構(gòu)建和諧社區(qū)、文明城市、現(xiàn)代社會(huì)起到了至關(guān)重要的作用，政府要加大對(duì)物業(yè)的扶持力度。在目前物業(yè)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)暫不能更改的情況下，政府應(yīng)在財(cái)政補(bǔ)貼與稅收政策等方面給以優(yōu)惠。
(4)日照港集團(tuán)公司相關(guān)部門要加強(qiáng)對(duì)物業(yè)公司的監(jiān)管工作，敦促成立業(yè)委會(huì)，推行“第三方滿意度調(diào)査"，幫助理順物業(yè)公司同專營(yíng)單位，物業(yè)公司同居委會(huì)、派出所等職能部門的關(guān)系。
(5)物業(yè)管理作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，應(yīng)讓其發(fā)展遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。物業(yè)收費(fèi)應(yīng)實(shí)行同物價(jià)消費(fèi)指數(shù)或工資漲跌指數(shù)、房租價(jià)格漲跌指數(shù)相應(yīng)漲跌的價(jià)格聯(lián)動(dòng)機(jī)制。日后待時(shí)機(jī)成熟，參照國(guó)外先進(jìn)國(guó)家做法，形成物業(yè)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按照市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律，由供求雙方在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中形成。

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本文編號(hào)：10921