發(fā)布時(shí)間：2015-02-09 09:25

　　摘要：近年來(lái)，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控愈發(fā)嚴(yán)厲，傳統(tǒng)的住宅開(kāi)發(fā)正面臨著越來(lái)越嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)，許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)加大了抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)的商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)力度。本文從城市商圈角度出發(fā)，論述了商圈的構(gòu)造及其劃分，分析了城市商圈劃分對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響及其相互作用機(jī)制。

　　關(guān)鍵詞：商圈；商業(yè)地產(chǎn)；影響；相互作用

　　中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2014）06-0386-02

　　一、引言
　　近年來(lái)，國(guó)家不斷收緊地根，用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地供給受到政府的嚴(yán)格控制。對(duì)于許多開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，隨著住宅產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售完畢，企業(yè)為了繼續(xù)生存和發(fā)展就不得不再找地塊開(kāi)發(fā)，但在國(guó)家嚴(yán)控土地供給的大政策背景下，拿地已經(jīng)是越來(lái)越困難的事情，沒(méi)有了土地儲(chǔ)備，開(kāi)發(fā)企業(yè)就沒(méi)有了發(fā)展的基礎(chǔ)，成了斷源之水。形勢(shì)迫使開(kāi)發(fā)企業(yè)必須開(kāi)發(fā)一種能在有限的土地資源上產(chǎn)生持續(xù)收益的房地產(chǎn)產(chǎn)品，而商業(yè)地產(chǎn)因其占用土地資源相對(duì)住宅地產(chǎn)較少，并且能產(chǎn)生長(zhǎng)期穩(wěn)定收益的特性，正好滿足了開(kāi)發(fā)企業(yè)的需求，因此，開(kāi)發(fā)企業(yè)都逐漸把投資策略轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)。
　　與此同時(shí)，目前我國(guó)在城市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)中又存在供需錯(cuò)位、空間布局規(guī)劃混亂、盲目開(kāi)發(fā)、重復(fù)建設(shè)、商鋪空置率高、投資風(fēng)險(xiǎn)大等隱患，這些問(wèn)題無(wú)不與城市商圈密切相關(guān)聯(lián)。因此，對(duì)城市商圈的研究有助于指導(dǎo)城市商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，為城市商業(yè)地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展提供依據(jù)。
　　二、商圈的概念
　　所謂商圈，是指以商店所在地為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展的，能吸引顧客的范圍。簡(jiǎn)單地說(shuō)，就是來(lái)店顧客所居住的地理范圍，如某店能吸引多遠(yuǎn)距離的顧客來(lái)店購(gòu)物，這位顧客到商店的距離范圍就稱(chēng)為該企業(yè)的商圈。日本商圈研究權(quán)威石井鐵衛(wèi)認(rèn)為：“所謂商圈就是現(xiàn)代市場(chǎng)中，企業(yè)市場(chǎng)活動(dòng)的空間范圍，并且是一種直接或間接地與消費(fèi)者空間范圍相重迭的空間范圍。”商圈具有層次性、重疊性、不規(guī)則性、流動(dòng)性四個(gè)特征。
　　至此，我們可以把商圈的概念歸結(jié)出三個(gè)要點(diǎn)：首先，商圈是一個(gè)具體的區(qū)域空間，是一個(gè)大致可以界定的地理區(qū)域；其次，商圈是一個(gè)具體的銷(xiāo)售空間，同時(shí)又是一個(gè)具體的購(gòu)買(mǎi)空間，商圈是一個(gè)由銷(xiāo)售力所拓展的輻射空間廣度和購(gòu)買(mǎi)向心力所控制的空間廣度構(gòu)成的具體地理區(qū)域空間，而且這個(gè)地理區(qū)域空間很容易在地圖上標(biāo)出來(lái)；最后，商圈內(nèi)各種銷(xiāo)售輻射力和購(gòu)買(mǎi)向心力構(gòu)成一個(gè)類(lèi)似于物理學(xué)中“場(chǎng)”的“商業(yè)場(chǎng)”，商業(yè)活動(dòng)就是在這樣的“商業(yè)場(chǎng)”中進(jìn)行。
　　三、商圈構(gòu)造及其劃分
　　1.商圈的構(gòu)造
　　商圈理論認(rèn)為：一個(gè)具體商圈由“點(diǎn)、線、面、流”四個(gè)方面構(gòu)成。
　�。�1）點(diǎn)：指作為市場(chǎng)區(qū)域的中心點(diǎn)，是商圈的核心部位，具有足夠的吸引力。一家商店，或一個(gè)具體的集中交易的活動(dòng)場(chǎng)所就是商圈構(gòu)造中的“點(diǎn)”。
　�。�2）線：是指市場(chǎng)區(qū)域內(nèi)的各種買(mǎi)賣(mài)依存關(guān)系。顯然，依存關(guān)系越高，依存程度越高，這種線也就越多和越強(qiáng)，商圈也就越大。當(dāng)然，由于交易成本（空間的運(yùn)輸成本、信息成本等）的存在及其差異，隨著空間范圍的擴(kuò)展，這種依存度一般總是遞減的。所以，一個(gè)具體的商圈會(huì)有它自己的邊界。
　�。�3）面：指市場(chǎng)區(qū)域的廣度，具體是指中心點(diǎn)吸引力所能達(dá)到的范圍，是由消費(fèi)者行為的類(lèi)似性形成的。由于商圈構(gòu)造中“線”的輻射空間范圍的擴(kuò)展呈現(xiàn)衰退，因此，商圈構(gòu)造中的“面”呈現(xiàn)層次性。
　　（4）流：是指市場(chǎng)區(qū)域職能的動(dòng)向和變化。這種變化既受諸如產(chǎn)業(yè)格局、需求結(jié)構(gòu)、競(jìng)爭(zhēng)格局、交通條件變化等外在因素變化的影響，也受包括市場(chǎng)管理方法、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方針、市場(chǎng)硬件設(shè)施、市場(chǎng)服務(wù)功能等內(nèi)部因素變動(dòng)的影響。
　　2.商圈的劃分
　　商業(yè)圈根據(jù)在一定經(jīng)濟(jì)區(qū)域中的地位，可以劃分為三個(gè)部分：中心商業(yè)圈（核心商圈）、周?chē)虡I(yè)圈和邊緣商業(yè)圈。它們之間的差異主要表現(xiàn)在車(chē)程、占總銷(xiāo)售額的比例、吸引到目標(biāo)零售設(shè)施的消費(fèi)者比例等方面。
　　一般在中心商業(yè)圈內(nèi)，包括一些本區(qū)域重要的大商場(chǎng)和以這些大型商場(chǎng)為核心的小型商場(chǎng)。中心商業(yè)圈占據(jù)該經(jīng)濟(jì)區(qū)域顧客總數(shù)比例最高，每個(gè)顧客平均購(gòu)買(mǎi)額也最高，商業(yè)物業(yè)的收益最高，價(jià)格自然也最高。這個(gè)商圈內(nèi)的商業(yè)物業(yè)由于價(jià)格較高，一般經(jīng)營(yíng)的商品檔次也相對(duì)較高。
　　周?chē)虡I(yè)圈是指核心商圈外圍的商業(yè)區(qū)，它一般擁有該經(jīng)濟(jì)區(qū)域20%左右的顧客，顧客較分散，商業(yè)物業(yè)的價(jià)格水平一般應(yīng)該低于中心商業(yè)圈。由于距離和分散的原因，便利品對(duì)這一區(qū)域的顧客無(wú)多大吸引力，只有選購(gòu)品才能吸引他們。
　　邊緣商業(yè)圈是指位于周?chē)虡I(yè)圈以外的商業(yè)區(qū)，其擁有顧客的比例又低于周?chē)虡I(yè)圈。
　　區(qū)域商業(yè)密度隨中心商業(yè)圈向外依次遞減，中心商業(yè)圈顧客密度最大，約占商店顧客的55%一70%，周?chē)倘︻櫩驼?5%一25%，邊緣商業(yè)圈顧客密度最小。由于非中心商業(yè)圈的商業(yè)密度較小，其商業(yè)適合經(jīng)營(yíng)那些挑選性不強(qiáng)的商品，商業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)的商品檔次不能夠太高。

　　四、城市商圈劃分對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的影響
　　1.有助于商業(yè)地產(chǎn)的合理布局。一般認(rèn)為，城市商業(yè)布局初始格局一旦形成，它就界定了城市商業(yè)布局演進(jìn)的一般方向[8]。但由于一個(gè)城市不同地區(qū)人口規(guī)模、購(gòu)買(mǎi)力、交通條件等影響商圈形成因素的差別很大，因此有必要對(duì)這些有差異的地區(qū)進(jìn)行明確的商圈劃分，從而協(xié)調(diào)各地區(qū)商業(yè)的均衡發(fā)展。而作為與商圈關(guān)聯(lián)度極高的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，跟著商圈走是商業(yè)地產(chǎn)資本逐利性的根本體現(xiàn)，所以商圈劃分可指導(dǎo)商業(yè)地產(chǎn)的合理布局，有效避免了因過(guò)度集中而產(chǎn)生空置浪費(fèi)等不均衡發(fā)展現(xiàn)象。
　　2.提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型的市場(chǎng)適應(yīng)性。城市商圈劃分體現(xiàn)了城市商業(yè)的總體布局，明確了不同區(qū)域所承擔(dān)不同的商業(yè)職能。相應(yīng)地，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)類(lèi)型也將會(huì)在不同的商圈表現(xiàn)出不同的類(lèi)型。例如在核心商圈內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)一般是以大型的購(gòu)物中心、ShpopingMall、各類(lèi)高檔寫(xiě)字樓為主，而在次級(jí)商圈及周?chē)倘?nèi)則以大型超市、貨倉(cāng)式商場(chǎng)、便利店等中小型的商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型為主。不同商圈為不同商業(yè)地產(chǎn)類(lèi)型提供了發(fā)展條件，這些商業(yè)物業(yè)即滿足了商圈內(nèi)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的要求，又滿足了消費(fèi)者對(duì)于購(gòu)物設(shè)施與環(huán)境的需求。

 

　　3.有效引導(dǎo)消費(fèi)客流從而提高商業(yè)地產(chǎn)定位的準(zhǔn)確性。在影響商圈的諸因素中，消費(fèi)者的特征是一個(gè)很重要的因素，不同商圈所面向的消費(fèi)群體是不一樣的，城市各商圈以其獨(dú)特的商業(yè)特色吸引了特定的消費(fèi)群體。例如城市CBD所在的商圈，由于此區(qū)域聚集了大量的白領(lǐng)階層，他們的收入水平較高，購(gòu)買(mǎi)力強(qiáng)，并且追求新潮時(shí)尚。因此，在這樣的商圈內(nèi)經(jīng)營(yíng)的商品就以中高檔為主。面對(duì)這樣的消費(fèi)群體與商品經(jīng)營(yíng)檔次，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)也應(yīng)定位在中高檔次，這樣才能在建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)、招商、業(yè)態(tài)組合、物業(yè)管理等相關(guān)工作中具有較強(qiáng)的針對(duì)性。
　　五、商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)對(duì)城市商圈發(fā)展的作用
　　1.有利于促進(jìn)城市商業(yè)繁榮與發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)的集中開(kāi)發(fā)可發(fā)揮集聚效應(yīng)，擴(kuò)大商圈的輻射范圍，吸引更多的消費(fèi)者前來(lái)購(gòu)物。各商家之間還能實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，優(yōu)勝劣汰，促使商家想方設(shè)法提高商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理水平。另外，在城市周邊發(fā)展水平不高的區(qū)域內(nèi)，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將帶動(dòng)這些區(qū)域商業(yè)的發(fā)展，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的購(gòu)物需求，促進(jìn)城市商業(yè)的進(jìn)一步向外擴(kuò)展。
　　2.有利于促進(jìn)老城區(qū)的改造并改善傳統(tǒng)中心商圈的形象�，F(xiàn)代商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)，給城市傳統(tǒng)中心商圈帶來(lái)新的活力。經(jīng)過(guò)合理的規(guī)劃建設(shè)，使原來(lái)老舊的傳統(tǒng)中心商圈在街道路面、建筑立面、配套設(shè)施等都有不同程度的改善，景觀環(huán)境質(zhì)量明顯提高，從而大大改善了傳統(tǒng)中心商圈的形象。傳統(tǒng)中心商圈是一個(gè)城市最繁華、人流量最大的地方之一，作為城市的一個(gè)“窗口”，對(duì)于樹(shù)立城市在人們頭腦中的形象有著重要意義。因此，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)對(duì)于城市商業(yè)形象的改善將發(fā)揮重要的作用。
　　3.推動(dòng)城市商圈內(nèi)零售業(yè)和其他相關(guān)商業(yè)形態(tài)的升級(jí)換代。零售業(yè)是城市商圈最為重要的產(chǎn)業(yè)之一，其檔次和規(guī)�；旧戏从吵龀鞘辛闶蹣I(yè)的發(fā)展水平。現(xiàn)代商用物業(yè)的大開(kāi)發(fā)，吸引了許多先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)，，許多國(guó)內(nèi)外知名的品牌專(zhuān)賣(mài)店、零售商、餐飲店等的進(jìn)駐經(jīng)營(yíng)，經(jīng)過(guò)物資環(huán)境的改造和購(gòu)物環(huán)境的營(yíng)造，經(jīng)過(guò)全方位的包裝和宣傳，這些商鋪對(duì)消費(fèi)者的吸引力越來(lái)越大，使商鋪的租金上漲，從而導(dǎo)致許多傳統(tǒng)商店、老字號(hào)的離去，也使夜市等傳統(tǒng)商業(yè)空間的消失，而替代它們的是大資本、大商家，極大的提高了城市商圈內(nèi)零售商業(yè)的檔次。
　　六、結(jié)論
　　城市商圈的發(fā)展與商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)是相輔相成、互相促進(jìn)的。商圈劃分有利于商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的合理布局，提高商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)類(lèi)型的市場(chǎng)適應(yīng)性，有效引導(dǎo)消費(fèi)客流；而商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)又反過(guò)來(lái)促進(jìn)城市商業(yè)的繁榮和發(fā)展，改善傳統(tǒng)中心商圈的形象，推動(dòng)商圈內(nèi)各種商業(yè)形態(tài)的升級(jí)換代。 
 

 

本文編號(hào)：13698