【摘要】 本文研究的主要內容是我國房地產投資與區(qū)域經濟增長之間的關系。首先，文章利用了聚類分析的計量方法，按照影響房地產投資環(huán)境的城鎮(zhèn)化率、居民可支配收入等幾個主要指標對我國31個省份進行了分類，得到了房地產投資環(huán)境不同的四類區(qū)域，并對四類區(qū)域的經濟發(fā)展現(xiàn)狀和房地產投資現(xiàn)狀進行了分析，然后對房地產投資與區(qū)域經濟增長之間的關系進行了實證研究。在研究房地產投資與區(qū)域經濟增長之間的關系時，本文采用了面板數(shù)據的分析方法，選取了2003年到2012年，我國31個省份的GDP、房地產投資、非房地產投資和勞動力四個指標的年度數(shù)據，分別建立了全國面板和四個區(qū)域的子面板。通過對全國面板和四個區(qū)域子面板進行協(xié)整檢驗，證實了房地產投資、非房地產投資、勞動力與經濟增長之間存在著長期均衡的關系，然后分別對全國面板和四個區(qū)域子面板進行面板模型的選擇和回歸估計，通過對面板模型方程進行回歸得到了在全國范圍和四個區(qū)域范圍內的經濟增長的房地產投資系數(shù)。通過比較，得出四類區(qū)域在房地產投資和經濟增長關系上存在差異的結論：房地產投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)域出現(xiàn)了投資過熱的現(xiàn)象，房地產投資對經濟增長的作用與其最優(yōu)的投資環(huán)境不相符合；房地產投資環(huán)境次優(yōu)區(qū)域和一般區(qū)域的房地產投資處于良性發(fā)展的狀態(tài)，對經濟增長的正向作用比較顯著，房地產投資環(huán)境劣勢區(qū)域的房地產投資處于待開發(fā)狀態(tài)，對經濟的增長的激勵作用與其他三個區(qū)域的差距較大，房地產投資環(huán)境有待改善。 

第1 章  緒  論

1.1 研究背景

長期以來，投資、消費和出口這三個因素對我國的經濟增長起到了非常重要的作用，因此，被稱為拉動我國經濟增長的“三駕馬車”。通過綜合考察各國的發(fā)展歷史，我國逐漸傾向于主要依靠引導國內消費、拉動內需來促進經濟增長，但是從現(xiàn)階段我國的實際情況來看，投資依舊是驅動經濟增長的最主要力量。2014 年 1 月 20 日，國家統(tǒng)計局公布了 2013 年的國民經濟匯總數(shù)據，數(shù)據顯示：2013 年我國經濟總體上實現(xiàn)了快速穩(wěn)定的發(fā)展，全年累計完成國內生產總值為 56.88 萬億元，按照可比價格計算，比 2012年增長了 7.7%。如果從拉動我國經濟增長的三個主要因素來看：2013 年我國全社會固定資產投資完成額為43.65萬億元，比2012年名義增長了19.6%；我國社會消費品零售總額為23.43萬億元，比2012年名義增長了13.1%；我國的全年出口總額為13.71萬億元人民幣，較去年增長了 7.9%，進口總額 12.11 萬億元人民幣，較去年增長了 7.3%，凈出口總額為1.61萬億元人民幣，比上年增加0.15萬億元人民幣。從“三駕馬車”對中國經濟增長的貢獻率來看，全社會固定資本形成對 GDP 的貢獻率是 54.4%，依舊是拉動我國經濟增長的中堅力量，最終消費對 GDP 的貢獻率是 50%，對經濟增長的貢獻在近些年來不斷地得到提升，而凈出口由于受到全球經濟不景氣的影響，對GDP的貢獻率轉變成負值,僅為-4.4%。在 2013 年全社會的固定資產投資中，房地產開發(fā)投資總額達到了8.6萬億元，比2012年名義增長了 19.8%，占全年固定資產投資總額的比例已經達到20%，是全社會固定資產投資項目中比重最大的一個行業(yè)。這些國民經濟的匯總數(shù)據，從一定的側面說明了房地產投資對我國國民經濟的增長起到了至關重要的作用，到底房地產投資對于經濟增長的貢獻如何，需要我們做出進一步的研究。

我國的房地產綜合開發(fā)起源于 20 世紀的 80 年代，到目前為止僅僅經歷了 30 多年的發(fā)展。我國的房地產業(yè)與歐美等發(fā)達國家?guī)装倌甑姆康禺a開發(fā)歷史相比,雖然起步比較晚，但是發(fā)展速度卻非常地迅猛，尤其是在 1998 年我國住房貨幣化改革的實施以及2003 年國務院關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的“18 號文件”的發(fā)布，使得我國的房地產業(yè)穩(wěn)步前進并逐漸地進入了高速發(fā)展的階段，房地產投資增長迅猛，房地產行業(yè)開始成為影響國民經濟發(fā)展的支柱產業(yè)之一。從目前來看，我國經濟發(fā)展的態(tài)勢總體良好，房地產投資的規(guī)模也在不斷地增加，但是，借鑒于日本在 20 世紀 80 年代末到 90年代初的泡沫經濟以及美國在 2008 年爆發(fā)的次貸危機，都在一定程度上是由房地產市場投資過熱引起的，這兩場危機使得日本和美國的經濟出現(xiàn)了持續(xù)的不景氣現(xiàn)象，許多人擔心我國房地產投資的過快增長也會重蹈覆轍，最終陷入像美國和日本一樣經濟發(fā)展的困境，并且連帶迸發(fā)出一系列的社會矛盾。

1.2 研究意義

首先，關于房地產投資與經濟增長關系的討論，長久以來，我國的學者并沒有達成統(tǒng)一的結論。目前，我國正處于經濟發(fā)展的關鍵時期，是繼續(xù)高歌猛進、持續(xù)穩(wěn)定增長，還是會重蹈日本的房地產泡沫，引發(fā)經濟蕭條，對此國內的專家學者并沒有形成統(tǒng)一的結論。房地產投資作為影響國民經濟發(fā)展的關鍵環(huán)節(jié)，我們有必要弄清房地產投資與經濟發(fā)展尤其是與區(qū)域經濟發(fā)展之間存在的關系，對這一課題進行研究具有一定的現(xiàn)實意義。

其次，探究房地產投資與國民經濟增長的關系，通過經濟學理論分析得出房地產投資與國民經濟增長之間的辯證發(fā)展的關系，為實證研究房地產投資與區(qū)域經濟賬增長之間的關系奠定理論基礎，通過采用理論分析和實證分析相結合的方法得出了房地產投資與經濟增長之間的關系，不僅對我國房地產相關的政策法規(guī)的制定以及區(qū)域經濟的發(fā)展策略的實施有一定的現(xiàn)實意義，還能夠對世界上其他發(fā)展中國家在研究房地產投資與經濟增長的關系上提供一定的借鑒意義。

再次，通過探討在房地產投資環(huán)境優(yōu)劣程度不同的區(qū)域，房地產投資與經濟增長之間的關系，從而驗證房地產投資帶動經濟增長的能力是否與投資環(huán)境的好壞有聯(lián)系。同時，探討不同投資區(qū)域存在的問題，探尋區(qū)域經濟以及國民經濟轉型的方向，為如何促進房地產投資與區(qū)域經濟協(xié)調發(fā)展提供一定的借鑒意義，為房地產投資與區(qū)域經濟的協(xié)調發(fā)展指明未來的發(fā)展方向。

第2 章  房地產投資與經濟增長的理論分析

2.1 房地產投資對經濟增長的作用

2.1.1 房地產投資對地方經濟的拉動作用

在我國的大部分地區(qū)，房地產投資額在固定資產投資額中已經占到了相當大的比重，對于各地區(qū)經濟的發(fā)展也起到了很大的作用，許多地區(qū)已經將房地產行業(yè)作為區(qū)域經濟發(fā)展的支柱產業(yè)來對待。房地產在地區(qū)經濟發(fā)展中的支柱作用主要表現(xiàn)為以下幾點：第一、房地產投資可改善城市的基本面貌，從而利于城市吸引外來資本，促進地區(qū)的城市化和現(xiàn)代化進程；第二、房地產行業(yè)的發(fā)展能夠給當?shù)卣畮砀嗟呢斦杖�，在一定程度上緩解了地方政府面臨的財政資金短缺問題；第三、房地產對其他行業(yè)的發(fā)展和地方經濟的增長都能夠起到很好的刺激作用，使得地方政府對房地產行業(yè)的發(fā)展尤為重視。

2.1.2 房地產投資對相關產業(yè)的促進作用

所有的行業(yè)并不是孤立存在的，房地產行業(yè)的發(fā)展同樣不能脫離與之相關的鋼鐵、水泥等建材生產行業(yè)，建筑行業(yè)、裝飾行業(yè)以及與之相關的第三產業(yè)。以上這些行業(yè)與房地產行業(yè)的關聯(lián)度一般都很大，房地產行業(yè)的興衰都能夠直接主導或者間接影響這些行業(yè)的發(fā)展前景，因此，房地產行業(yè)投資發(fā)展戰(zhàn)略的調整，會深刻的影響到其他行業(yè)的發(fā)展，并且能夠帶動整個社會的生產和消費結構的變動，進而影響整個社會的經濟的發(fā)展。

2.1.3 房地產投資對促進就業(yè)的影響

眾所周知，我國是一個人口大國，解決就業(yè)是政府亟待解決的社會性問題之一。房地產投資對社會發(fā)展的一個重要貢獻就體現(xiàn)在它本身就具有很強的吸納就業(yè)的能力。同時，由于房地產投資能夠促進相關產業(yè)的發(fā)展，使得以房地產行業(yè)為中心所形成的社會產業(yè)鏈條能夠更加廣泛的吸收社會勞動力，緩解就業(yè)壓力，這對于促進我國社會的穩(wěn)定具有突出的貢獻。

2.2 經濟增長對房地產投資的反作用

2.2.1 經濟發(fā)展帶動房地產投資

房地產行業(yè)是一個對資本極度需求的行業(yè)，一個國家的經濟如果正好處于平穩(wěn)發(fā)展或者快速發(fā)展的時期，銀行的存貸款利率也比較低，人們的消費欲望一般都會比較強烈。在這個時候投資房地產行業(yè)通常是有利可圖的，因此會有大量的社會投資資金流入到房地產行業(yè)，給房地產行業(yè)的投資行為提供了資金保障，這個時候房地產行業(yè)也會在一國經濟發(fā)展的帶動下步入投資的繁榮發(fā)展階段。

2.2.2 經濟衰退制約房地產投資

相反，如果一個國家的經濟發(fā)展處于停滯或者衰退階段，銀行的存貸款利率將會上升，人們的消費欲望會減弱。在這個時候各種社會投資活動都會受到限制，房地產行業(yè)的投資價值就會被削弱，甚至會無利可圖，社會資本便會逃離房地產行業(yè)，作為一個對資本需求度極大的行業(yè)，房地產投資行為會迅速的縮減，房地產行業(yè)的發(fā)展也會受到經濟不景氣的制約，甚至最終走向衰敗。

第3章  房地產投資環(huán)境的區(qū)域劃分·············11

3.1   指標構建及數(shù)據來源 ········ 11

3.1.1   影響房地產投資指標的構建··········· 11

第4章  中國房地產投資與區(qū)域經濟發(fā)展現(xiàn)狀分析······19

4.1   區(qū)域經濟發(fā)展現(xiàn)狀分析 ··········· 19

4.1.1   區(qū)域經濟發(fā)展規(guī)模差異 ············ 19

4.1.2   區(qū)域經濟發(fā)展速度差異 ·········· 20

4.1.3   區(qū)域經濟產業(yè)結構差異 ················ 20

第5章  房地產投資與區(qū)域經濟增長的實證分析··········26

5.1   方法選取········· 26

5.1.1   面板數(shù)據介紹········· 26

5.1.2   面板單位根檢驗················· 26

5.1.3   面板協(xié)整檢驗··················· 27

5.1.4   面板模型的選擇和回歸······· 27

第5 章  房地產投資與區(qū)域經濟增長的實證分析

5.1 方法選取

運用計量模型對經濟問題進行研究，有很大一部分樣本數(shù)據僅僅利用了時間序列的數(shù)據或者截面數(shù)據。但是，時間序列數(shù)據和截面數(shù)據都是一維數(shù)據，本文研究的主要內容為2003年到2012年，在我國房地產投資環(huán)境優(yōu)劣程度不同的四類區(qū)域，房地產投資與經濟增長之間的關系。以上研究內容既包括了時間序列數(shù)據又包括了截面數(shù)據，同時還包括衡量房地產投資和經濟增長的變量數(shù)據。為了方便研究，我們需要借助于Eviews 8.0來構建面板數(shù)據模型來分析上述所要研究的經濟問題。

5.1.1 面板數(shù)據介紹

面板數(shù)據（Panel Data）主要是指在一個時間段內跟蹤同一組個體的數(shù)據，它擁有時間序列和截面兩個維度，即有N個個體和T個時期，可以用如下數(shù)學公式表示

利用面板數(shù)據模型來進行實證研究，不僅能夠很好的解決遺漏變量的弊端，而且能夠解決許多不能單獨利用時間序列和橫截面數(shù)據單獨解決的經濟問題。同時，由于面板數(shù)據的樣本數(shù)量較大，利用它進行研究能夠提高估計結果的準確性，使得實證結果更具說服力。

5.1.2 面板單位根檢驗

數(shù)據變量的平穩(wěn)性是進行計量分析的一個重要前提，而單位根檢驗是驗證非平穩(wěn)時間序列模型的正式檢驗方法，否則利用變量進行計量分析可能會產生“偽回歸”問題。

面板數(shù)據的單位根檢驗方法，一般可以粗略地分為共同單位根檢驗（common root）和個體單位根檢驗（individual root）這兩種主要方法。共同單位根檢驗主要是利用LLC 檢驗方法，它假設面板數(shù)據每個個體的自回歸系數(shù)都相等并且檢驗數(shù)據是同質的，因此存在一定的局限性；個體單位根檢驗一般采用IPS檢驗和Fisher檢驗，IPS檢驗假設面板數(shù)據有N個互相獨立的個體，每個個體都有T時期的觀測值，通過構造統(tǒng)計量來檢驗面板數(shù)據是否存在單位根，一般用于檢驗平衡面板數(shù)據，如果面板數(shù)據是非平衡的，它的檢驗結果就會存在一定的缺陷。 Fisher 檢驗包括 Fisher-ADF 檢驗和 Fisher-PP檢驗，這兩種方法都設定面板縱剖面的時間序列可以有不同長度的觀測期和滯后期，改進了IPS檢驗方法的不足，即可以對非平衡的面板數(shù)據進行平穩(wěn)性檢驗，檢驗的準確度較高。

第6 章  結論與建議

6.1 結論

本文根據對全國面板數(shù)據和四個區(qū)域面板數(shù)據進行實證分析的結果，并且結合四個區(qū)域的房地產投資與經濟發(fā)展現(xiàn)狀，得出了幾點結論。

6.1.1 房地產投資與經濟增長存在長期均衡關系

房地產投資與經濟增長存在長期均衡的關系，現(xiàn)階段進行房地產投資對個國家經濟和區(qū)域經濟的增長，總體上來說依舊具有促進作用。通過全國面板和四個區(qū)域面板的協(xié)整檢驗，本文證實了無論在全國范圍還是區(qū)域范圍，房地產投資與經濟增長之間具有長期穩(wěn)定的均衡關系，并且在對面板數(shù)據模型進行回歸估計后，得到的經濟增長的房地產投資系數(shù)在全國和四個區(qū)域都為正數(shù)。

6.1.2 房地產投資環(huán)境影響房地產投資對經濟增長的貢獻率

區(qū)域的房地產投資環(huán)境，能夠影響到房地產投資對經濟增長的貢獻程度，而房地產的投資環(huán)境主要是由城鎮(zhèn)化水平以及居民收入水平等因素決定。通過觀察回歸估計的結果，并且結合四個區(qū)域的經濟現(xiàn)狀，總體來說房地產投資的劣勢區(qū)域的經濟增長的房地產投資系數(shù)相比較其他三個區(qū)域來說差距比較大，并且在城鎮(zhèn)化和居民可支配收入等影響房地產投資環(huán)境的因素上存在著很大的差距。

6.1.3 房地產投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)域出現(xiàn)投資過熱現(xiàn)象

房地產投資環(huán)境最優(yōu)區(qū)域的北京和上海兩地，已經出現(xiàn)了房地產投資過熱的現(xiàn)象。結合本文第四章的對四個區(qū)域房地產投資現(xiàn)狀分析以及第五章的實證分析結果：雖然房地產投資對區(qū)域經濟增長總體上還存在正向的促進作用，但是北京和上海兩地的房地產投資占固定資產投資和GDP的比例已經過大，從而導致了經濟增長的房地產投資系數(shù)與其最優(yōu)的房地產投資環(huán)境不匹配，房地產投資在北京和上海兩地對經濟增長的作用甚至低于全國平均水平，已經顯現(xiàn)出了拖累經濟發(fā)展的趨勢。

6.1.4 房地產投資環(huán)境次優(yōu)和一般區(qū)域的房地產投資發(fā)展良好

房地產投資環(huán)境次優(yōu)區(qū)域和一般區(qū)域的房地產投資，目前正處于良性發(fā)展的階段。通過分析回歸估計的結果，在房地產投資環(huán)境的次優(yōu)區(qū)域和一般區(qū)域，經濟增長的房地產投資系數(shù)高于全國的平均水平，并且房地產投資占固定資產投資和GDP的比例雖然稍高，但是還處于可以加以控制的范圍，房地產投資在這兩個區(qū)域對經濟增長的拉動作用比較突出。
 

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