在房地產行業(yè)經過了二十多年的市場化發(fā)展之后,由于房地產整體市場行情已經開始進入飽和狀態(tài),再加上國家宏觀政策比較密集的調控,房地產行業(yè)的長期盈利及可持續(xù)發(fā)展的空間越來越有限,越來越多的房地產企業(yè)選擇通過開展多元化經營的方式以尋求突破。盡管如此,行業(yè)風險也還是可能持續(xù)加劇,甚至一些房企的財務狀況出現了困境,因此房企們在多元化經營過程中的財務績效表現狀況也越來越受到關注。在這樣的背景下,本文選擇房地產行業(yè)中比較典型的企業(yè)—“招商蛇口”作為研究對象,分析其財務績效在多元化經營過程中的表現,總結其多元化發(fā)展優(yōu)勢、診斷其多元化發(fā)展問題以及分析這些問題的原因,為有著類似情況的多元化房地產企業(yè)提供啟示,供其參考借鑒。本文首先從多元化經營的概念、動機及其與企業(yè)績效之間關系這三個方面開始入手,對國內外學者就這三個方面的研究進展進行詳細回顧,與此同時,對這三個方面的研究現狀進行總結,然后再對與企業(yè)多元化經營密切相關的概念與理論進行整理與闡述。接著,本文從招商蛇口多元化經營發(fā)展概況、多元化程度以及動因等方面對招商蛇口進行介紹,為后續(xù)的企業(yè)財務績效分析作鋪墊。結果表明招商蛇口除了在合并當年其多元化程度處于高位,絕大部分時期都處于較低的狀態(tài),可見招商蛇口的經營一直以來屬于低度多元化經營。隨后,本文以招商蛇口集團為此次主要研究的對象,結合財務指標分析、邏輯推理分析等方法從縱向和橫向兩個角度對招商蛇口多元化經營的主要財務績效表現和其它財務績效表現的結果進行對比和分析,從而準確分析和推出招商蛇口多元化經營財務績效表現狀況。分析結果表明,招商蛇口在多元化經營過程中其盈利能力的表現相對較好,而其資產周轉效率與其發(fā)展能力在經營過程中表現相對欠缺。在此基礎上,本文總結了招商蛇口多元化經營發(fā)展中的優(yōu)勢,并診斷了其多元化發(fā)展中的問題。結果表明,招商蛇口多元化發(fā)展的優(yōu)勢主要是:業(yè)務板塊之間的協同效應明顯、社區(qū)業(yè)務板塊的規(guī)模經濟效應明顯、激勵制度優(yōu)化帶來的營業(yè)運營效率提升明顯等;招商蛇口多元化發(fā)展的問題主要是:郵輪業(yè)務板塊經營收益波動大、凈資產收益率偏低等。緊接著本文結合招商蛇口的業(yè)務經營情況與變化過程對上述這些發(fā)展問題的原因進行了分析,結果發(fā)現,前期過大的擴張步伐和郵輪市場行情變動減緩了郵輪業(yè)務板塊經營效益的釋放,對原有企業(yè)文化的依賴阻礙了郵輪業(yè)務板塊獨特品牌效應的形成;項目周期、拿地成本和組織架構等深深影響著公司的總資產和存貨周轉率以及凈資產收益率水平的變化;債務結構調整、市場判斷、政策調整和戰(zhàn)略轉型等因素導致了公司整體短期償債能力下降以及發(fā)展能力有所欠缺。最后,本文針對招商蛇口多元化經營發(fā)展過程中遇到的問題及其原因的分析結果,得出幾點啟示,期望為有著類似發(fā)展問題的多元化房地產企業(yè)提供一些參考。
【學位單位】：西南大學
【學位級別】：碩士
【學位年份】：2020
【中圖分類】：F299.233.42
【部分圖文】：

西南大學專業(yè)碩士學位論文18程度。計算公式如下：（3-1）其中，表示一家企業(yè)發(fā)展和經營的第i種行業(yè)的營業(yè)收入占整個企業(yè)經營總收入的比重，且其中各經營項目的相加之后的總和應為1。n表示一家企業(yè)多元化經營的主要行業(yè)種類的數目。企業(yè)多元化程度與HDI的大小成負相關。3.2.2多元化程度分析考慮到行業(yè)數目法本身的實際應用特點，本文分別選用了專業(yè)化比率（SR）和赫芬達爾指數（HDI）這兩個指標來描述招商蛇口完成重組合并前后的多元化程度，專業(yè)化比率（SR）、赫芬達爾指數（HDI）和企業(yè)的多元化程度通常成負相關的關系，測度結果如表3-2所示。表3-2招商蛇口2016至2018年專業(yè)化比率和赫芬達爾指數表（單位：億元）Table3-2ChinaMerchantsShekou’sSRandHDIfrom2016to2018年份社區(qū)開發(fā)與運營園區(qū)開發(fā)與運營郵輪產業(yè)總收入SRHDI2014410.6941.063.11454.8690.29%82.34%2015419.2669.643.32492.2285.18%74.56%2016561.3970.943.40635.7388.31%79.23%2017690.4658.145.95754.5591.51%84.33%2018786.8990.195.70882.7889.14%80.50%數據來源：東方財富數據庫、招商蛇口歷年年報圖3-1招商蛇口多元化程度Figure3-1ChinaMerchantsShekou’sdiversity由上面的圖我們可以直觀清晰地看出，招商蛇口在2015年完成了重組合并之后，隨即進一步調整了其多元化經營的業(yè)務布局，主要是形成以社區(qū)、園區(qū)的開發(fā)與運營及郵輪產業(yè)建設與運營這三大業(yè)務為重心的板塊互相聯動發(fā)展的多元化業(yè)務格局，而

4招商蛇口多元化經營財務績效評價234招商蛇口多元化經營財務績效分析4.1招商蛇口各業(yè)務板塊經營狀況分析本文選取招商蛇口重組合并前后共五年的數據進行分析，即2014年至2018年的財務相關數據對招商蛇口多元化經營過程中的財務績效進行較深入的分析以及綜合的評價，并將分析重點放在招商蛇口完成重組合并后的這幾年時間。首先，本段對招商蛇口各產業(yè)歷年營業(yè)收入變化進行整理，變化情況如表4-1所示和圖4-1、4-2、4-3表明。表4-1招商蛇口各產業(yè)2014至2018年營業(yè)收入（單位：億元）Table4-1OperatingincomeofvariousindustriesinChinaMerchantsShekoufrom2014to2018（Units:100millionyuan）年份社區(qū)開發(fā)與運營園區(qū)開發(fā)與運營郵輪產業(yè)建設與運營2014410.6941.063.112015419.2669.643.322016561.3970.943.402017690.4658.145.952018786.8990.195.70數據來源：招商蛇口歷年年報圖4-1招商蛇口各產業(yè)2014至2018年營業(yè)收入變化趨勢圖Figure4-1ChangingtrendchartofoperatingincomeofvariousindustriesinChinaMerchantsShekoufrom2014to2018

西南大學專業(yè)碩士學位論文24圖4-2招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營產業(yè)2014至2018年營業(yè)收入變化趨勢圖Figure4-2ChangingtrendchartofoperatingincomeofparkdevelopmentandoperationindustryinChinaMerchantsShekoufrom2014to2018圖4-3招商郵輪產業(yè)建設與運營業(yè)務2014至2018年營業(yè)收入變化趨勢圖Figure4-3ChangingtrendchartofoperatingincomeofChinaMerchantsShekou’sconstructionandoperationofcruiseindustryfrom2014to2018首先，從圖4-1可以看出，2014至2018年這期間內招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務的營業(yè)收入呈現持續(xù)增長的態(tài)勢，特別是企業(yè)完成重組合并之后的三年經營過程中其呈現出了大幅度且持續(xù)性的增長趨勢。招商蛇口社區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務的營業(yè)收入在2016至2018年這期間內增長率依次為33.90%、22.99%、13.97%。其次，從圖4-2可以看出，2017年招商蛇口園區(qū)開發(fā)與運營業(yè)務收入同比下降是因為上年同期出售了部分零散物業(yè)。于2018年迎來了較大幅度的提升，主要是因為招商蛇口在這一年深圳太子商務廣場項目的結轉使其園區(qū)業(yè)務收入同比增幅較大。再次，從圖4-3可以看出，招商蛇口郵輪產業(yè)于2017年營業(yè)收入大幅增長之外的絕大部分時期都處于發(fā)展緩慢的階段。接著，我們對招商蛇口各產業(yè)歷年毛利率的變化進行了整理，因為毛利率這個指標不僅可以看作是一家企業(yè)盈利的起點，甚至在很大程度上成為了影響一家企業(yè)最終
【參考文獻】

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本文編號：2888754