摘要:本文基于不動產(chǎn)抵押貸款證券化的定義,分析了提前清償對不動產(chǎn)抵押貸款證券化的現(xiàn)金流量的影響,然后提出評價的步驟,最后以蒙特卡羅模擬法評價分析的結果。
　　不動產(chǎn)抵押貸款債權證券化可分為三種,一為傳遞證券或稱為持份權憑證,相當于出售資產(chǎn);二為償付證券,即重新分配證券的現(xiàn)金流量,以創(chuàng)造出各種不同滿足投資人需求的抵押貸款債權證券;三是擔保抵押債券,其特色在于其現(xiàn)金流量并不與抵押貸款的現(xiàn)金流量相吻合,類似于公司債券。
　　
　　提前清償
　　
　　提前清償可視為一個借款人持有的call option,在沒有提前清償懲罰的情況下,借款人可以選擇在貸款契約到期前提前清償貸款余額,因而造成了抵押貸款現(xiàn)金流量的不確定性,對投資人或持有人而言,如同出售一個call option給借款人。
　　Long a Mortgage = long a non-callable mortgage + short call option。
　　然而,提前還款對抵押貸款的投資人(或持有人)并非只有不利的影響。如果抵押貸款是折價的(市場利率高于貸款契約利率),則提前還款對抵押貸款投資人是有好處的,反之,則提前還款對抵押貸款投資人是不利的,因為投資人被迫以較低的利率再投資。因此,提前還款是影響抵押貸款現(xiàn)金流量的一項重要不確定性因素,提前清償?shù)募僭O也會對MBS的評價造成非常大的影響。
　　造成提前清償?shù)囊蛩乜煞譃樗拇箢?包括房屋出售、再融資、借款人倒賬和部分提前還款。此外,不同種類的抵押貸款組群,其造成提前清償?shù)囊蛩赜绊懗潭纫矔�不盡相同。對固定利率抵押貸款組群(FRM)而言,再融資是造成提前清償最主要的因素,一般說來,提前清償會有季節(jié)性、貸款年齡及遞減性的現(xiàn)象。
　　提前清償是決定抵押貸款現(xiàn)金流量的一項重要因素,提前清償模型的假設將會影響提前清償模型所產(chǎn)生的提前清償速度,不同的提前清償速度會形成不同的抵押貸款現(xiàn)金流量,進而影響整個MBS的評價結果。
　　
　　不動產(chǎn)抵押貸款證券化評價
　　
　　 MBS評價的基本概念就是將調整后現(xiàn)金流量加以折現(xiàn),因此,在評價MBS時,必須要估計其現(xiàn)金流量——借款人每期支付的利息、本金、提前還款的金額以及選擇適合的利率模型來模擬未來的利率路徑。在估計現(xiàn)金流量時,最重要的關鍵就是提前清償模型,提前清償模型預測未來可能的提前清償速度,提供每期低押貸款的提前償還比率,以調整抵押貸款的現(xiàn)金流量,如果提前清償模型所預測的提前清償速度與實際發(fā)生的提前清償有很大的出入,則透過模型評價的MBS價格將會出現(xiàn)很大的誤差。另外一方面,評價MBS時,未來利率路徑的預測也是決定MBS評價的關鍵因素,利率路徑除了影響MBS現(xiàn)金流量的折現(xiàn)外,也會影響提前清償模型的預測。尤其在評價調整利率抵押貸款證券時,利率路徑不但會影響其提前清償?shù)乃俣?也與其貸款契約利率的決定有關。



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