發(fā)布時(shí)間：2015-01-12 10:10

 

【摘要】 社會(huì)的穩(wěn)定團(tuán)結(jié)需要構(gòu)成社會(huì)最基本的單位——社區(qū)的穩(wěn)定和團(tuán)結(jié)，而社區(qū)又是由居民及居民生活的場(chǎng)所所構(gòu)成，因此提高居民素質(zhì)和幸福生活指數(shù)相當(dāng)重要。社區(qū)的管理服務(wù)者是社區(qū)居委會(huì)和社區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理企業(yè)，通過(guò)提高自身的服務(wù)質(zhì)量，社區(qū)物業(yè)服務(wù)可以提供令居民滿意的管理和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，更能為居民提供舒適、方便的生活，從而構(gòu)建和諧有序的社會(huì)，達(dá)成社會(huì)的穩(wěn)定和團(tuán)結(jié)。隨著住房制度改革的推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展，大量新投入使用的住宅小區(qū)有著專業(yè)化、規(guī)范化、市場(chǎng)化的物業(yè)管理，居民生活質(zhì)量相較于以前得到了明顯提高。城市中許多老舊院落中居民的生活卻與此有著顯的反差，由于建設(shè)年代較早、規(guī)劃設(shè)計(jì)落后、建設(shè)公共設(shè)施不完善、管理不到位，普遍存在環(huán)境較差、秩序混亂，保安、保潔、水電維修服務(wù)不到位等問(wèn)題。現(xiàn)代城市建設(shè)中存在一個(gè)迫切需要解決的重要課題，那就是采用什么方式來(lái)實(shí)施物業(yè)管理，并改善老舊院落的生活環(huán)境。本文將對(duì)社區(qū)物業(yè)進(jìn)行研究，采用現(xiàn)代管理科學(xué)的方法，研究社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化對(duì)物業(yè)行業(yè)及社區(qū)院落管理和居民生活的影響，并通過(guò)建立物業(yè)體系、實(shí)施流程優(yōu)化，持續(xù)提升服務(wù)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值、構(gòu)建基于服務(wù)的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的準(zhǔn)市場(chǎng)化社區(qū)物業(yè)公司。 

第一章 緒論

1.1 研究背景
根據(jù)“成華房〔2011〕118 號(hào)〈關(guān)于印發(fā)《成華區(qū)小區(qū)（院落）》的通知〉”文件精神，府青街道辦事處相應(yīng)文件“府青辦〔2011〕35 號(hào)《成華區(qū)人民政府府青路街道辦事處加強(qiáng)院落管理工作的實(shí)施方案》”文件，制定了詳細(xì)明確的指導(dǎo)方針和驗(yàn)收細(xì)則。明確了“成立居民自治組織，實(shí)施物業(yè)全覆蓋，健全院落管理制度，推進(jìn)院落管理收費(fèi)。”我們可以成立街辦范圍的自然人物業(yè)公司，實(shí)行準(zhǔn)市場(chǎng)化機(jī)制，承擔(dān)一部分政府職能，對(duì)社區(qū)就業(yè)、穩(wěn)定、安全均可起到輔助作用。區(qū)別于其他物業(yè)公司的運(yùn)作模式，以低價(jià)格，微利，而覆蓋更多小區(qū)，占領(lǐng)更多市場(chǎng)。待公司成長(zhǎng)成熟了，還可以為政府和市民提供物業(yè)咨詢服務(wù)，成為與政府服務(wù)的橋梁。
本文將從創(chuàng)立“社區(qū)物業(yè)公司”的角度研究社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化這一課題，對(duì)現(xiàn)實(shí)也將有極大的指導(dǎo)意義。筆者也將全程參與設(shè)計(jì)、調(diào)研，并力爭(zhēng)在府青路街道轄區(qū)推進(jìn)和實(shí)施這一計(jì)劃。
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1.2 研究目的
本文對(duì)社區(qū)物業(yè)進(jìn)行研究，采用現(xiàn)代管理科學(xué)的方法，研究社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化對(duì)物業(yè)行業(yè)及社區(qū)院落管理和居民生活的影響，并通過(guò)建立物業(yè)體系、實(shí)施流程優(yōu)化，持續(xù)提升服務(wù)的經(jīng)營(yíng)價(jià)值、構(gòu)建基于服務(wù)的差異化競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的準(zhǔn)市場(chǎng)化社區(qū)物業(yè)企業(yè)。
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第二章 國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理理論綜述

2.1 物業(yè)管理基本理論綜述
2.1.1 物業(yè)的含義
“物業(yè)”這個(gè)詞語(yǔ)是從英語(yǔ) Property 及 Estate 翻譯后得到的，原來(lái)的出處是港澳以及東南亞一帶的地區(qū)和國(guó)家，經(jīng)由中國(guó)香港地區(qū)傳入沿海、內(nèi)地。這是一個(gè)比較廣義的領(lǐng)域，是物業(yè)管理的物質(zhì)對(duì)象。物業(yè)指定范圍是：“正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及其附屬設(shè)備、配套設(shè)施、相關(guān)場(chǎng)地等組成的單元性的房地產(chǎn)以及依托該實(shí)體上的權(quán)益。”[1]根據(jù)國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》第二條規(guī)定，物業(yè)是指“房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地”。其中“房屋”指“土地上的房屋等建筑物和構(gòu)建物”，也就是說(shuō)：“能夠遮風(fēng)避雨，并供人居住、工作、娛樂(lè)、儲(chǔ)藏物品、紀(jì)念和進(jìn)行其他活動(dòng)的空間場(chǎng)所，應(yīng)當(dāng)也包括住宅房屋，比如居民樓、公寓、別墅；還包括非住宅房屋，如工業(yè)廠房、倉(cāng)庫(kù)、商店、飯店、賓館、醫(yī)院、辦公樓等。”因此，物業(yè)管理中的“物業(yè)”，一般是指已經(jīng)開(kāi)始建設(shè)或已經(jīng)投入使用的對(duì)象集中在一定范圍內(nèi)的各類房屋建筑，以及與之相配套的公用設(shè)施、設(shè)備及相關(guān)的場(chǎng)地。
2.1.2 物業(yè)管理的概念
物業(yè)管理可以稱為房地產(chǎn)管理或者不動(dòng)產(chǎn)管理，為了與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相區(qū)別，也可直接用“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”來(lái)替代。
我國(guó)物業(yè)管理的實(shí)踐中，對(duì)物業(yè)管理有廣義和狹義理解之分。從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度解釋，廣義的物業(yè)管理是指所有與關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷售及售后有關(guān)的服務(wù)；而狹義的物業(yè)管理主要是指樓宇的養(yǎng)護(hù)及維修，公共設(shè)施和各樓層機(jī)器、電力等設(shè)備的管理，也包括環(huán)境綠化、治安、保衛(wèi)、設(shè)備維護(hù)、設(shè)施維修、信息傳送、環(huán)衛(wèi)服務(wù)等項(xiàng)目。也就是說(shuō)物業(yè)管理是為了滿足物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品需求主體的需求，達(dá)成經(jīng)營(yíng)者的經(jīng)濟(jì)效益，圍繞物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品交易而實(shí)現(xiàn)的管理活動(dòng)。
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2.2 國(guó)外物業(yè)現(xiàn)狀概述
物業(yè)管理的起源地是英國(guó)，形成于 19 世紀(jì) 60 年代。到了 19 世紀(jì)末至 20 世紀(jì) 30 年代，真正意義上的現(xiàn)代物業(yè)管理卻是在美國(guó)逐漸形成并發(fā)展。這樣說(shuō)是因?yàn)椋孩倜绹?guó)早在 19 世紀(jì)末至 20 世紀(jì) 30 年代，就有了專業(yè)性物業(yè)管理機(jī)構(gòu)以及物業(yè)管理的行業(yè)組織；②19 世紀(jì)末至 20 世紀(jì)初，物業(yè)科學(xué)管理原理在美國(guó)形成、傳播并產(chǎn)生影響，這是使物業(yè)管理從傳統(tǒng)走向現(xiàn)代的、必不可少的科學(xué)原理；③19世紀(jì)末至 20 世紀(jì) 30 年代的美國(guó)已出現(xiàn)了宏觀管理手段配套運(yùn)作模式的雛形，而現(xiàn)代物業(yè)管理的另一個(gè)重要特征就是是宏觀管理手段配套運(yùn)作。下面我們對(duì)國(guó)外物業(yè)管理模式做一個(gè)簡(jiǎn)單歸納：
日本模式：日本的住房經(jīng)濟(jì)制度是市場(chǎng)型。官方、企業(yè)、民間共同作用的，全程化加一體化的物業(yè)管理模式。即：“全程化或全程式管理模式。”
英國(guó)模式：英國(guó)的住房經(jīng)濟(jì)制度是復(fù)合型，融合了專業(yè)性物管公司、社會(huì)團(tuán)體自治等松散式存在的物業(yè)管理模式。即：“松散型管理模式或自治型松散式法規(guī)化管理模式。”
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第三章 社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化必要性分析 ...................................20-27 
3.1 社區(qū)的含義 ..........................20-21 
3.1.1 社區(qū)的定義 ...................................20 
3.1.2 我國(guó)關(guān)于“社區(qū)”的定義........................ 20-21 
3.2 “市場(chǎng)化”的定義 ..........................21 
3.3 推行社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化原因 .............................21-22 
3.4 社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀 .................................22-25 
3.4.1 社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)涵與外延................................ 22-23 
3.4.2 社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀分類 ..........................23-24 
3.4.3 社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀剖析 ........................24-25 
3.5 社區(qū)物業(yè)管理分析 ........................25-26 
3.5.1 社區(qū)物業(yè)管理的內(nèi)容....................... 25 
3.5.2 社區(qū)物業(yè)管理的特點(diǎn).......................... 25 
3.5.3 社區(qū)物業(yè)管理的目標(biāo).................... 25-26 
3.5.4 社區(qū)物業(yè)管理的原則............................. 26 
3.6 本章小結(jié) .....................................26-27 
第四章 社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化政策環(huán)境分析 .....................27-31 
4.1 社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化相關(guān)政策分析................................ 27-29 
4.2 社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化環(huán)境分析................................ 29-30 
4.3 社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化可爭(zhēng)取政府支持方向.................... 30-31 
第五章 社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化可行路徑.......................... 31-38 

第六章 李家沱社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化實(shí)踐

6.1 李家沱社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化前期準(zhǔn)備
2011 年 8 月李家沱社區(qū)將物業(yè)市場(chǎng)化提上議事日程，并成立了李家沱社區(qū)推行居民院落物業(yè)管理服務(wù)工作市場(chǎng)化領(lǐng)導(dǎo)小組，下設(shè)三個(gè)部門：
辦公室：負(fù)責(zé)總體協(xié)調(diào)、安排、部署；
工程技術(shù)支持中心：負(fù)責(zé)處理土建、給排水、強(qiáng)弱電、消防、安防、市政設(shè)施、園林綠化等工程技術(shù)診斷與處置方案的編寫(xiě)、實(shí)施工作；
物業(yè)管理專業(yè)顧問(wèn)：負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)管理服務(wù)工作的策劃、組織與實(shí)施提供專業(yè)指導(dǎo)意見(jiàn)。
然后組織專門人員對(duì)李家沱社區(qū)范圍內(nèi)的居民院落進(jìn)行摸底調(diào)查，重點(diǎn)搞清楚以下幾個(gè)問(wèn)題：
各居民院落內(nèi)房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)的具體形態(tài)；
住宅大修維修基金與住宅專項(xiàng)維修資金的籌集與管理情況；
各居民院落內(nèi)房屋的土建、給排水、強(qiáng)弱電、消防、安防、市政設(shè)施、園林綠化等工程設(shè)施的現(xiàn)狀與存在的主要問(wèn)題；
居民大會(huì)是否成立，推行物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)化的主要障礙有哪些。
同時(shí)，為了實(shí)施物業(yè)市場(chǎng)化，并進(jìn)一步加強(qiáng)和創(chuàng)新基層社會(huì)管理，深化社區(qū)建設(shè)，推進(jìn)基層治理，加強(qiáng)城市管理，健全社區(qū)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，激活社區(qū)資源，筆耕文化推薦期刊，強(qiáng)化服務(wù)功能，提高工作效率，用“小網(wǎng)格”服務(wù)“大民生”，使社區(qū)管理和服務(wù)逐步實(shí)現(xiàn)科學(xué)化、制度化、規(guī)范化。李家沱社區(qū)開(kāi)始推行“網(wǎng)格化管理服務(wù)工作”，將社區(qū)駐地單位、公共服務(wù)場(chǎng)所、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)、社區(qū)民間組織、居民樓院、商住樓宇、單位宿舍等，按照地理布局、現(xiàn)狀管理等原則，以區(qū)域明顯、院落連貫、日常事務(wù)工作量為依據(jù)，按照“尊重傳統(tǒng)、著眼發(fā)展、便于管理”的要求，把社區(qū)劃分為八個(gè)網(wǎng)格。以對(duì)等方式整合公共服務(wù)資源，組織服務(wù)團(tuán)隊(duì)，提高服務(wù)效率，規(guī)范服務(wù)流程，促使社區(qū)服務(wù)機(jī)制更加便民，社區(qū)服務(wù)更加主動(dòng)，服務(wù)隊(duì)伍更加務(wù)實(shí)，
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結(jié)論

本文首先對(duì)國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理理論及物業(yè)管理現(xiàn)狀進(jìn)行了闡述；接著對(duì)社區(qū)及社區(qū)物業(yè)進(jìn)行了描述，并對(duì)社區(qū)物業(yè)現(xiàn)狀進(jìn)行了分析，論述了社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化的必要性；然后從國(guó)家和地方的政策規(guī)定及支持方面做了分析；隨即對(duì)社區(qū)物業(yè)市場(chǎng)化可行路徑進(jìn)行了探討，進(jìn)而用社區(qū)物業(yè)實(shí)體——李家沱社區(qū)物業(yè)中心的實(shí)際運(yùn)作過(guò)程來(lái)印證，最終得出結(jié)論：中國(guó)的社區(qū)物業(yè)有著中國(guó)特色，其中老舊院落的物業(yè)管理這一市場(chǎng)空白始終會(huì)被人開(kāi)發(fā)，有著純粹引入市場(chǎng)物業(yè)公司、院落自治組織自行管理、社區(qū)成立物業(yè)管理企業(yè)等方法，沒(méi)有最好，只有最適合。李家沱社區(qū)摸索出了一套自己的特色方法，即成立民辦非企業(yè)——社區(qū)物業(yè)中心，并在物業(yè)專業(yè)顧問(wèn)的指導(dǎo)下，充分調(diào)動(dòng)居民院落的積極性，做到全民參與，按照街道辦事處的要求對(duì)院落進(jìn)行管理，對(duì)居民進(jìn)行物業(yè)服務(wù)，基本做到“一院一策”，針對(duì)不同的院落，作出不同的實(shí)施方案，最終實(shí)現(xiàn)物業(yè)全覆蓋。這種準(zhǔn)物業(yè)的形態(tài)會(huì)在一定時(shí)期內(nèi)長(zhǎng)期存在，并作為物業(yè)管理完全市場(chǎng)化的過(guò)渡。相信只要運(yùn)作的好，中途不出方向性錯(cuò)誤，該企業(yè)會(huì)孵化成為雄踞一方的物業(yè)管理企業(yè)，拿下過(guò)往市場(chǎng)物業(yè)公司食之無(wú)味、棄之可惜的雞肋性市場(chǎng)——老舊院落物業(yè)管理，并在成功運(yùn)作后獲得更大的發(fā)展。希望本文的研究成果能對(duì)政府如何管理老舊居民院落、市場(chǎng)物業(yè)公司如何切入本級(jí)市場(chǎng)能有借鑒意義。
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本文編號(hào)：11109